2017/02/07

この時期多い、退去時の敷金清算問題っ!「経年劣化・通常損耗」の意味をご存知でしょうか?(゚д゚)

おはようございます

先日も申し上げましたが。
賃貸繁忙期です!!!(゚д゚)クワッ
と、いうことは。
お引越しが多い時期です!!!(゚д゚)クワッ

そんな時に多い退去時の敷金清算問題。
賃貸に住んで退去時の立会いを業者と行ったことがある方は聞いたことがある言葉かと思いますが、「経年劣化・通常損耗」の意味をご存知でしょうか?

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敷金については「原状回復義務」が大きな問題となりますが、現状回復義務で度々出てくるのが「経年劣化・通常損耗」という言葉です。
では、 「経年劣化・通常損耗」とはどのような意味なのでしょうか?

①経年劣化・通常損耗(自然損耗)とは?

経年劣化とは、住宅(クロス・畳・クッションフロア・カーペット等)は時間の経過と共にその価値が減少するという事で、敷金において仮に借主(入居者)が原状回復費用を負担することとなった場合でも、経年劣化を考慮し、価値の減少分まで負担させる必要はないという事です。
そして価値の減少分が、「通常損耗(自然損耗)」となるのです。

 国土交通省から「原状回復をめぐるガイドライン」という指針が出されていますが、このガイドラインによると以下のように定義されています。
「経年劣化、通常の使用による損耗等の修繕費は賃料に含まれる」
つまり、毎月支払っている賃料には「経年劣化、通常損耗によつ修繕費用は含まれている」とされていますので、たとえ故意過失、善管注意義務違反等でクロスの張り替え費用を全額借主が負担するようになった場合でも、「経年劣化・通常損耗(自然損耗)」分を差し引いた額しか負担する義務はなく、当然、住宅(クロス・フローリングなど)の価値は年々減少していきますので、長く住めば住む程負担割合も少なくなるのです。

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②実質的にどれほど負担するのか?

「経年劣化・通常損耗による修繕費用」は、借主が負担する義務はないとわかりましたが、では実際、何年住めばどれほどの「経年劣化、通常損耗」となるのでしょうか?
例えば入居後1年で退去した場合と、10年で退去した場合では、当然価値の減少分「通常損耗」は大きく異なります。
国土交通省の原状回復をめぐるトラブル事例とガイドラインによると
◎入居後(新品クロスの場合)4年で退去→約50%の価値減少
◎入居後(新品クロスの場合)10年で退去→約80~100%の価値減少
となっていますので、例えば入居後4年で退去した場合で借主の故意過失でクロスを損耗させた場合でも、クロスの張り替え費用を全額負担する必要はなく、半額負担でいいと考えられます。
上記と同じ条件で入居後10年で退去した場合は0~20%程度の負担が妥当だという事です。
要するに4年で退去した場合「自然損耗50%」は、4年間支払った家賃に含まれていると考えられるのです。

 また、もしも入居時にクロス等が新品ではなかった場合、そのクロスが新品の時から自然損耗は計算されることとなっています。
例えば入居後4年で退去した場合でも、入居時にクロスが貼りかえられていなく、入居2年前に貼りかえられていたクロスだった場合は、6年間分の自然損耗だと考えられます。

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以上のように自然損耗については明確な基準はなく、一概には言えませんので、最終的には貸主と借主の話し合いで妥協点を探していくしかないのです。

少し難しいお話になりましたが、知っているのと知らないのとでは全然違いますので覚えておいた方が◎
なにかありましたらお気軽にご相談ください(っ^ω^)っ
では今日も1日頑張りましょう
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